判例解説

判例解説　一覧

Taro 2025年12月12日

本ページでは、不動産・賃貸に関する主要な裁判例をテーマごとに整理しています。
それぞれの判例について、事案の概要や裁判所の判断ポイントを簡潔にまとめ、詳細な解説ページへのリンクも掲載しています。
賃貸実務や契約対応の参考資料としてご活用ください。

判例テーマ	事案概要	裁判所の判断（ポイント）
隣室騒音・害虫と貸主の対応義務（東京地判令和3年9月1日）【解説ページ】	入居者が騒音・害虫被害を理由に、貸主の使用収益義務違反を主張して損害賠償を請求。	貸主が注意喚起・全戸周知・巡回等の措置を実施していれば、直ちに債務不履行は成立しないと判断。
定期建物賃貸借契約の終了と書面交付要件（最判平成24年9月13日）【解説ページ】	契約期間満了に伴う退去を巡り、定期借家の有効性（別個の説明書面交付の有無）が争点に。	契約書の記載だけでは足りず、契約書とは独立した説明書面の交付が必要と判示。
普通賃貸借における正当事由の判断基準（最判昭和37年7月20日）【解説ページ】	貸主の更新拒絶／解約申入れに対し、借主が居住実態等を理由に争った事案。	貸主・借主双方の事情と代替住居の有無、補償金提供などを総合考慮する枠組みを示した。
無断鍵交換と自力救済の可否（東京地判平成30年6月12日）【解説ページ】	賃料滞納を理由に貸主が入居者不在中に無断で鍵を交換し、入居者の立入を制限した事案。	自力救済は原則として許されず、法的手続きを経ずに占有を奪う行為は違法と判断された。
給水設備故障による一部使用不能と賃料減額請求（東京地判平成25年5月16日）【解説ページ】	給水設備の故障で浴室・台所の給水が一定期間不能となり、借主がその間の賃料減額を請求した事案。	「一部使用不能」は面積比ではなく生活機能への影響で判断し、賃料の一部減額を相当として認容。
敷金返還と原状回復の範囲（東京地判平成16年9月22日）【解説ページ】	退去時に原状回復費用を差し引いた敷金返還額に争いが生じ、借主が過大控除を主張して返還を求めた事案。	通常損耗・経年劣化は貸主負担、故意・過失による損傷のみ借主負担とし、過大な差引きを否定。
連帯保証人の責任範囲（滞納賃料・原状回復費）（東京地判平成27年6月30日）【解説ページ】	退去後に生じた原状回復費用まで保証対象となるかが争点。未払賃料と費用請求の線引きを巡り紛争化した。	連帯保証は賃貸借契約に基づく債務に限定。契約終了後の原状回復費は原則保証対象外と判断（契約文言に依存）。
管理会社の注意義務・説明義務（アスベスト・耐震等）（東京地判平成22年9月14日）【解説ページ】	管理会社がアスベスト含有の可能性を把握しながら入居者への説明が不十分だったとして、損害賠償が争われた事案。	居住安全に直結する情報について管理会社の注意義務・説明義務を認め、説明内容・時期・対策の相当性を総合評価。
迷惑行為による契約解除（暴言・ごみ放置・近隣トラブル）（大阪地判平成29年11月21日）【解説ページ】	入居者の大音量・ごみ放置・暴言などの迷惑行為を理由に契約解除が争われた事案。	信頼関係破壊の程度・是正勧告の有無・行為の継続性を総合評価し、契約解除を有効と判断。
ペット飼育禁止特約違反と契約解除（東京地判平成24年2月23日）【解説ページ】	ペット禁止物件で入居者が犬を飼育し、管理会社の注意にもかかわらず改善がなされなかったため、貸主が契約解除を通知した事案。	特約の有効性と信頼関係破壊の有無を検討し、是正勧告の経過を踏まえて契約解除を有効と判断。特約違反に対する実務判断を示した。
孤独死と原状回復費用の負担範囲（東京地判令和2年11月26日）【解説ページ】	賃貸住宅で借主が孤独死し、発見までに時間が経過したことで室内に汚損・腐敗臭等が生じ、原状回復費用の負担範囲が争われた事案。	孤独死は不可抗力的事象と位置づけ、特殊清掃など必要最小限の費用のみを相当とし、全面補修や過大な請求は否定。
敷引特約の有効性と消費者契約法10条（神戸地判平成24年8月22日）【解説ページ】	居住用賃貸借契約において高額な敷引特約が定められていたため、賃借人が当該特約は無効であるとして敷金の返還を求めた事案。	敷引額が賃料水準や通常損耗に要する費用と比べて過大である場合、消費者契約法10条により無効となると判断。
保証会社による追い出し行為と不法行為責任（東京地判平成24年9月7日）【解説ページ】	賃料滞納を理由に保証会社が鍵交換や私物撤去を行い、賃借人の占有を排除した事案。	保証会社には明渡し権限はなく、実力による占有排除は違法として不法行為責任と代表者責任を認定。
賃借申込の撤回と契約締結上の過失（札幌高判令和元年9月3日）【解説ページ】	賃借申込人が契約締結直前に交渉を一方的に破棄し、賃貸人に準備費用等の損害が生じた事案。	契約成立は否定しつつ、合理的期待を侵害する交渉破棄は契約締結上の過失に該当すると判断。
賃貸人による自力救済と不法行為責任（東京地判平成30年3月22日）【解説ページ】	賃料滞納を理由に、賃貸人がロックの物理的遮断や家財道具の撤去・処分を行い、賃借人の占有を排除した事案。	賃貸人であっても自力救済は許されず、不法行為責任を負うと判断。慰謝料を含む高額な損害賠償を認定し、実力行使のリスクを明確化。
特定緊急輸送道路沿道建築物と建物明渡請求（東京地判令和3年12月15日）【解説ページ】	特定緊急輸送道路沿道建築物に該当する建物について、耐震性不足を理由に建替えを計画し、契約更新を拒絶して建物の明渡しを求めた事案。	行政上の耐震化要請という高い公共性を考慮しつつ、賃借人側の事情との比較衡量を行い、立退料の支払いによって正当事由が補完されると判断。
クリーニング特約・礼金特約と消費者契約法10条（東京地判令和2年10月7日）【解説ページ】	賃貸借契約時に支払われたクリーニング費用や礼金等について、消費者契約法違反を理由に返還が求められた事案。	特約内容が明確で金額も社会通念上相当である場合、消費者契約法10条に違反しないと判断。
賃貸マンション建築における不当勧誘と説明義務違反（東京地判平成28年10月14日）【解説ページ】	賃貸マンション建築の勧誘に際し、修繕費を含む事業収支について不正確な説明がなされたとして損害賠償が求められた事案。	修繕費に関する過小な説明は信義則上の説明義務違反に当たり、不法行為責任が成立すると判断。
更新料不払いと賃貸借契約解除（東京地判平成29年9月28日）【解説ページ】	賃貸借契約の更新時に定められた更新料を、2回の更新時期にわたり長期間支払わなかったことを理由に、賃貸人が契約解除と建物明渡しを求めた事案。	更新料特約の有効性を前提に、不払いの期間・態様が著しく、当事者間の信頼関係を破壊したとして、無催告解除を認めた。
入居前キャンセルと賃貸借契約の成立時期（東京地判平成29年4月11日）【解説ページ】	賃貸借契約書に署名押印した後、入居前であることを理由に契約未成立を主張し、支払済金員の返還が求められた事案。	賃貸借契約は署名押印時点で成立しており、鍵未引渡し等は成立を否定する理由にならないと判断。
心理的瑕疵と賃借人の善管注意義務（山口地判平成29年11月28日）【解説ページ】	賃貸住宅内で死亡事案が発生し心理的瑕疵が問題となったとして、賃貸人が賃借人に損害賠償を求めた事案。	賃借人に帰責事由や善管注意義務違反は認められず、第三者も履行補助者に当たらないとして請求を棄却した。
飲食店賃貸における排水管漏水と媒介業者の説明義務（東京地判令和2年10月1日）【解説ページ】	飲食店として賃借した店舗で漏水が発生し、原因が床下排水管の瑕疵だったとして、賃借人が媒介業者に損害賠償を求めた事案。	外観から把握できない潜在的瑕疵まで媒介業者に調査義務はなく、破壊検査等も不要として、善管注意義務・告知義務違反を否定した。

Taro

Administrator

首都圏在住。管理会社に勤務し、賃貸管理業に従事しています。事業主側で不動産売買と収益物件の管理を経験し、その後、現在の管理会社に転身しました。保有資格：宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士

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