概要
原状回復の実務は、現場の経験則だけで処理すると「説明できない精算」になりやすく、退去時のトラブルを招きます。まずは、原状回復の目的（新品化ではなく再募集可能な状態への回復）と、判断の物差し（契約・入退去記録・ガイドライン）を共通言語として揃えることが重要です。
このカテゴリーでは、通常損耗と特別損耗の切り分け、善管注意義務、ガイドラインの位置づけなど、すべての判断の出発点となる「総論」をQ&A形式で整理します。
結論（実務の要点）
- 原状回復は「入居前と同一に戻す」ものではありません。
- 目的は「次の入居者を募集できる状態」への回復です。
- 判断は感覚ではなく、契約・記録・ガイドラインで組み立てます。
- 通常損耗と特別損耗は「防げたか」「募集に支障があるか」で切り分けます。
- 説明は必ず写真・書面を用い、再現性を持たせます。
Q&A
Q1.「10年住んだので価値は1円。落書きをしても賠償不要では？」
【考え方の軸：価値（減価）と責任（毀損）の分離】
この論点で重要なのは、「経年による部材の価値低下」と「不適切な使用による賠償責任は別物」だと整理する点です。クロスや床材は年数の経過とともに価値が下がりますが、落書きのような故意の汚損は「通常の使用」とは認められません。
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減価償却の前提条件
ガイドラインが示す「耐用年数の経過により価値が1円になる」という考え方は、日焼けや色あせ、家具の設置跡など、あくまで通常損耗・経年劣化を想定したものです。 -
善管注意義務の継続
たとえ部材の残存価値が1円であったとしても、借主には「借りたものを社会通念上、適切に使用する義務（善管注意義務）」が契約終了まで残ります。落書きや故意の汚損はこの義務に違反する行為であり、賠償の対象となります。 -
請求の構成
実務上の請求では、部材代（クロス代など）は1円に近づいたとしても、「落書きを消すための特殊清掃」「下地の補修費用」「作業にかかる職人の人件費（工賃）」といった、原状を回復させるための作業実費について負担を求める正当性があります。
実務上のポイントは、借主に対して「耐用年数は通常使用における負担割合を調整するための指標であり、不注意や故意による損害まで免責するものではありません」と、最初に判断の軸を共有することです。感情論になりそうな場合は、落書き箇所の写真と、単なる貼り替え以上の手間（下地処理など）がかかる根拠を示すことで、冷静な話し合いにつなげやすくなります。
Q2.「ガイドラインに書いていない項目は、請求できないのでは？」
【考え方の軸：ガイドラインは「免責リスト」ではない】
この質問でまず整理すべきなのは、原状回復ガイドラインは「請求の可否を機械的に判定する全量リスト」ではないという点です。ガイドラインは、原状回復を巡るトラブルを防ぐために示された標準的な考え方の指針（物差し）であり、すべての事象を網羅しているわけではありません。
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ガイドラインの位置づけ
原状回復ガイドラインは法律そのものではなく、国土交通省が示した「標準的な解釈」です。そのため、ガイドラインに記載がないという理由だけで、直ちに「請求できない」と判断されるものではありません。実務では、ガイドラインに具体的な記載がないケースこそ、「通常の使用（善管注意義務の範囲内）か」「借主の過失や不注意があったか」という原状回復の基本原則に立ち返って判断します。 -
本質的な判断基準は「通常の使用」か否か
原状回復費用の請求可否を分けるのは、ガイドラインへの掲載有無ではなく、社会通念上、通常の住まい方と言えるかどうかです。例えば、強い臭いの残留、不適切な清掃による設備の劣化、不具合を放置したことによる被害の拡大などは、ガイドラインに明記がなくても、通常使用を超えていれば借主の善管注意義務違反として整理されます。 -
契約（特約）とガイドラインの関係
原状回復の実務では、まず賃貸借契約の内容（特約）が判断の出発点になります。ガイドラインに記載がない、あるいはガイドラインと異なる内容であっても、契約時に具体的な説明を行い、借主が理解・合意した特約であれば、その効力が認められる余地があります。ガイドラインを「免責カタログ」のように捉えるのは、正確な理解とは言えません。
実務上の説明では、「ガイドラインは代表的な事例を整理したものですが、最終的には契約内容と、今回の使用状況が『通常の住まい方の範囲内かどうか』を個別に判断しています」と伝えるのが有効です。「載っていないから払わない」という主張に対しては、ガイドラインの文言だけで応酬するのではなく、実際にどのような使われ方をしていたのかという事実関係に話題を戻すことで、建設的な説明につなげやすくなります。
Q3.「通常損耗かどうかは、誰がどのように判断するのですか？」
【考え方の軸：主観ではなく、客観的な事実と合理的な基準（物差し）で判断する】
この質問で整理すべきポイントは、原状回復における判断は「個人の感覚」ではなく、共通の「物差し」に基づいて行われるという点です。「普通に使っていた」という借主の主観と、「これは汚損だ」という貸主側の主観が正面からぶつかると、話は平行線になりがちです。そのため実務では、客観的な事実（エビデンス）と社会通念を判断の拠り所にします。
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判断の主体と「根拠」
実務上、通常損耗かどうかを一次的に判断するのは、物件を預かる管理会社や貸主です。ただし、その判断が法的・実務的に通用するためには、「なんとなく」では足りません。国土交通省の原状回復ガイドラインや過去の判例といった、社会的に共有された「客観的な物差し」を根拠として示す必要があります。 -
「因果関係」を重視する
判断の焦点は、傷や汚れがあるかどうかではなく、「なぜその状態になったのか」にあります。- 通常損耗：通常の生活を送る中で避けられないもの（家具の設置跡、日焼けなど）。
- 汚損・毀損：注意を払えば防げたもの（こぼした後の放置、乱暴な使用、清掃不足など）。
このように原因と結果の関係を整理することが、原状回復を判断するうえでの基本的なプロセスです。
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客観性を裏付ける「記録」の重要性
判断の正当性を支えるのは、入居時・入居中・退去時の写真や点検シート、やり取りの履歴といった記録です。「入居時はこうだった」「退去時はこう変化している」という事実を示すことで、主観の対立を避け、冷静な判定が可能になります。
実務上の説明では、「私たちが感覚で決めているわけではなく、国が示しているガイドラインの考え方と、実際に残されている記録（写真など）を照らし合わせて判断しています」と伝えるのが有効です。判断のプロセスを開示し、「基準」と「事実」を共有することで、借主の納得感を引き出しやすくなります。
Q4.「不動産業界の慣行で決めてはいけないのですか？」
【考え方の軸：慣行は法的根拠にならず、説明責任を免責しない】
この質問で整理しておきたいのは、「業界の慣行」と「原状回復における正当な判断基準」は別物であるという点です。現場では「昔からそうしている」「近隣の不動産会社も同じ対応をしている」といった慣行が持ち出されがちですが、それだけでは、現代の消費者保護の考え方や紛争対応において正当性を担保することはできません。
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慣行はあくまで「非公式な運用ルール」
地域や会社ごとに長年続いてきた慣行は、実務を円滑に進めるための目安に過ぎません。原状回復の判断において最優先されるのは賃貸借契約書の内容であり、次いで国土交通省のガイドラインや判例の考え方です。慣行そのものには法的な拘束力はなく、それ単体で借主の負担を正当化することはできません。 -
裁判所は「慣行」よりも「合理性」を重視する
紛争が裁判に発展した場合、「業界では一般的です」という主張がそのまま認められることはほとんどありません。裁判所が重視するのは、「その対応に合理的な理由があるか」「借主が契約時にリスクを認識し、明確に合意していたか（特約として整理されているか）」という点です。慣行を根拠にした説明は、「説明不足」や「不当な請求」と評価されるリスクを伴います。 -
慣行を「特約」として明確化する姿勢
実務上、その慣行を維持したいのであれば、単なる「慣習」として扱うのではなく、契約書内で明確な特約として定義し、契約時に十分な説明を行う必要があります。「言わなくても分かるはず」という前提を排し、書面で合意を得ることで、初めてそのルールは実務上も法的にも意味を持ちます。
実務上の説明では、「慣行だからご負担をお願いしているわけではありません。契約時にご説明し、ご同意いただいている特約内容と、今回のお部屋の使われ方を踏まえて判断しています」と伝えるのが正攻法です。慣行を前面に出すのではなく、契約の根拠と判断のプロセスを示すことが、結果として会社と担当者自身を守ることにつながります。
Q5.「管理会社ごとに原状回復の判断が違うのはなぜですか？」
【考え方の軸：判断が違うのではなく、前提となる個別条件が異なる】
この疑問が生まれる背景には、「原状回復には全国共通の唯一絶対の正解がある」という誤解があります。実務において管理会社ごとに判断が異なるように見えるのは、恣意的に決めているからではありません。判断の前提となる「契約」「物件」「記録」という三つの条件が、物件ごとに異なるためです。
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契約設計（特約）の有無と有効性の違い
原状回復の判断は、まず個別の賃貸借契約書の内容を出発点とします。クリーニング特約の有無や、小修繕の負担区分の定め方、契約時の説明プロセスが異なれば、同じ状態であっても結論が変わることは珍しくありません。他社との差の多くは、この契約段階での合意形成の違いに起因しています。 -
物件の個別要因と「管理責任」の違い
築年数や設備のグレード、入居期間といった条件に加え、管理会社がオーナー様から預かっている「管理品質の基準」も判断に影響します。次の入居者へどの水準の部屋を引き渡すかという基準が異なれば、修繕の要否判断も変わります。管理会社は、貸主に対する資産価値を維持する責任も負っているため、個別事情に応じた判断が求められます。 -
エビデンス（証拠）の精度による差
入居時・退去時の写真や点検シートなどの記録が、どの程度正確に残されているかによって、事実認定の精度は大きく変わります。記録が充実している管理会社ほど、「事実」に基づいた説明が可能になり、結果として請求内容の説得力にも差が生まれます。
実務上の説明では、「原状回復は一律のルールで決まるものではなく、〇〇様の契約内容と、お部屋の具体的な使われ方を踏まえて個別に判断しています」と伝えるのが有効です。他社事例との比較に引き込まれるのではなく、「本物件の契約内容と事実関係」という本来の判断軸に話を戻すことが、スムーズな精算につながります。
Q6.「判例は、原状回復の判断でどこまで参考にすべきですか？」
【考え方の軸：判例は“絶対解”ではなく、判断プロセスの合理性を確認する指針】
この質問で整理しておきたいのは、判例は原状回復における「唯一無二の正解」を示すものではないという点です。判例は、過去の特定の争いについて裁判所が下した個別判断であり、当時の契約条項や証拠の有無といった前提条件に大きく左右されます。実務において重要なのは、結論をそのまま当てはめることではなく、裁判所がどのような考え方で判断したのか、そのロジックを読み取ることです。
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判例の「前提条件」を読み解く
判例は、特定の物件の築年数や入居期間、そして何より「どのような契約内容（特約）だったのか」という前提の上に成り立っています。例えば、ある判例で借主負担が否定されている場合でも、その理由が「説明が不十分だった」「合意が曖昧だった」ことにあるケースは少なくありません。前提条件が異なる今回の事案に、結論だけをそのまま当てはめることはできません。 -
重視すべきは「判断の物差し」
実務で真に参考になるのは、結論（金額や勝敗）そのものではなく、裁判所が「何を基準に、通常損耗か否かの境界線を引いたのか」という思考プロセスです。「借主に予見可能性があったか（事前に負担を認識できたか）」「合意内容が客観的に明確だったか」といった視点は、どのような事案にも応用できる実務上の物差しになります。 -
契約（特約）が判例の結論を左右する
判例の中には、ガイドラインの原則を前提としつつも、有効な特約があれば借主負担を認めているものが数多くあります。多くの判例が示唆しているのは、「原則はこうだが、契約で明確に合意されていれば別である」という考え方です。判例に振り回されるのではなく、自社の契約書の内容が妥当かどうかを、判例のロジックで確認するという使い方が理想的です。
実務上の説明では、「判例は過去の事例ですが、裁判所が共通して重視しているのは『通常の使用の範囲内か』と『契約時の合意が明確か』という点です。今回のケースも、その基準に照らして判断しています」と、結論ではなく判断の「軸」を共有するのが効果的です。判例名や結論を言い合う不毛な議論を避け、契約の有効性と事実関係に話題を戻しやすくなります。
Q7.「ガイドラインと判例、契約内容は、どれが一番優先されるのですか？」
【考え方の軸：契約が「合意の証」として起点となり、ガイドラインと判例がその妥当性を支える】
この質問に対して実務者が持つべき視点は、原状回復のルールは三位一体で構成されており、それぞれに明確な役割があるという点です。ガイドラインや判例が注目されがちですが、私的自治の原則に基づき、実務の出発点は常に当事者間で交わした契約にあります。
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第一位：契約内容（具体的な合意）
原状回復の負担区分で最も優先されるのは、賃貸借契約書および重要事項説明書の内容です。特定の清掃費用や消耗品の交換など、ガイドラインの原則と異なる取り決め（特約）であっても、内容が具体的で、公序良俗に反せず、契約時に十分な説明と合意がなされていれば、その効力は原則として認められます。 -
第二位：ガイドライン（標準的な原則）
ガイドラインは、契約書に詳細な定めがない場合の「補完ルール」として機能します。また、契約書にある特約が「あまりに不当ではないか」と争われた場合に、負担の合理性を測るための標準的な物差しとなります。実務では、契約内容が社会通念から大きく逸脱していないかを確認するための基準線として活用されます。 -
第三位：判例（判断のロジック）
判例は、契約文言やガイドラインの考え方を、実際のトラブルにどのように当てはめたかを示す具体例です。特に特約の有効性が争点となった場面では、裁判所がどのような思考プロセスで判断したかを読み解くことで、自社の契約運用や説明体制の妥当性を補強する材料として活用できます。
実務上の説明では、「原状回復は、まず『〇〇様と交わした契約上の約束事』から確認します。その内容が、国のガイドラインや過去の判例の考え方に照らしても妥当であることを踏まえ、今回の精算内容を算出しています」と、重層的な判断プロセスを伝えるのが効果的です。契約を起点としつつ、客観的な基準をあわせて示すことで、請求内容の説得力と信頼性が一段と高まります。
Q8.「原状回復に、絶対的な正解や一律の答えはあるのですか？」
【考え方の軸：正解は一つではない。事実・契約・基準を統合し、合理的に説明できる判断が「実務上の正解」となる】
この問いに対する実務上の結論は、原状回復に全国共通の絶対的な正解は存在しないというものです。物件の状態、契約条件、入居期間、そして記録の精度はいずれも個別性が高く、機械的に答えが導けるものではありません。重要なのは「唯一の正解」を外から探すことではなく、目の前の事実に対して、どれだけ説得力のある根拠を積み上げられるかという視点です。
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判断を支える「3つの柱」
原状回復の実務判断は、次の三要素を組み合わせて導き出されます。- 客観的な事実：入退去時の写真、点検シート、修繕履歴などの「証拠」
- 具体的な契約：特約の文言や、重要事項説明で確認された合意内容といった「約束」
- 社会的な基準：原状回復ガイドラインの考え方や、主要な判例が示す判断軸という「物差し」
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「第三者視点」という防衛線
判断の妥当性を測る最終的な基準は、「仮に裁判や調停になった場合、第三者にその合理性を説明できるか」という視点です。「ひどい」「綺麗だ」といった主観的な評価を排し、論理的な裏付けを示せることが、管理実務者に求められる重要な役割です。 -
「納得」ではなく「納得感のあるプロセス」を示す
借主との協議において、双方が100％満足する結論に至るケースは多くありません。しかし、「契約に基づき、ガイドラインに照らし、写真記録を確認した結果、この算出になっています」という適正な判断プロセスを提示できれば、不信感を抑え、合意形成に近づけることができます。
実務上の説明では、「原状回復は一律の計算式で決まるものではなく、〇〇様の契約内容と、今回のお部屋の事実関係を踏まえて判断しています。私たちは、その結論が誰から見ても合理的であることを重視しています」と伝えるのが有効です。“正解の押し付け”ではなく“根拠の提示”に徹することで、無用な対立を避け、建設的な解決へとつなげることができます。
まとめ
原状回復トラブルの多くは、「請求が間違っている」ことよりも、「説明が体系化されていない」ことに起因します。総論を押さえ、判断基準を固定し、証拠を残す運用に切り替えることで、精算トラブルは大幅に減らせます。
次のカテゴリー（入居中の使用方法・生活行為に関するQ&A）へ進む前に、この総論で共通の判断軸を整えておくことが、実務全体の安定につながります。
用語紹介
- 原状回復
- 借主の使用により生じた損耗・汚損のうち、通常損耗を超える部分を是正し、賃貸物件として再募集できる状態へ戻すことを指します。
- 通常損耗
- 通常の生活をしていれば避けられない劣化や傷みを指し、原則として貸主負担とされます。
- 特別損耗
- 故意・過失、または善管注意義務違反によって生じた損耗・汚損を指し、借主負担の対象となります。
- 善管注意義務
- 借主が、社会通念上求められる注意をもって物件を使用・管理する義務です。
- ガイドライン
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等、負担区分や算定の基準を示す公的指標です。
- 特約
- 賃貸借契約において当事者が個別に合意した条項で、合理性と説明・合意の証拠が重要になります。
著者について
