宅建業許可の基礎と実務：誰が必要か、取得手順、費用・期間、更新・変更、違反リスクまで

はじめに

不動産の売買・交換・媒介・代理を「業として」行う場合、宅地建物取引業の許可（いわゆる宅建業許可）が必要です。しかし、自己物件の賃貸は原則として許可不要であり、どの行為に許可が要るのか誤解されがちです。本記事では、許可の要否判断から取得要件、費用・期間、許可後の運用、更新・変更、違反リスクまでを実務目線で整理します。

宅建業許可が必要・不要となるケース

必要となる主なケース

• 宅地・建物の売買・交換を反復継続して行う。
• 他人の物件について媒介・代理を反復継続して行い、対価（手数料等）を得る。
• 自己所有であっても短期転売を反復して営利を得る。

不要となる主なケース

• 自己所有物件の賃貸（貸主としての賃貸借）は原則不要。
• 偶発的・一時的な売却（反復性がない）。
• 自社（自宅）内の名義整理等で営利性・反復性がない。

判断の軸は「反復継続性」と「営利性」です。広告・営業体制を整え、対価を得る前提の取引を継続すると、許可が必要になる可能性が高まります。

許可の種類と管轄（知事／大臣）

• 知事許可：事務所（本店・支店）が1都道府県内にのみ設置されている場合。
• 大臣許可：事務所が複数都道府県にまたがる場合。

ここでいう「事務所」は、宅建業の契約行為や取引士の配置・帳簿備付けを行う拠点を指します（単なる連絡所は含まれないのが一般的）。

取得要件（人・体制・場所）

人的要件

• 欠格事由に該当しないこと：法人は役員等、個人は本人、さらに各支店の政令使用人も対象。
• 専任の宅地建物取引士：各事務所に1名以上。専任性（常勤・専業）を満たす配置が必要。

事務所要件

• 独立性：他業と区分された継続的な取引スペースであること。
• 標識・帳簿・固定電話：標識掲示、帳簿備付け、連絡体制の整備。
• 表示・名刺：免許番号、商号、取引態様などの表示ルールに適合。

保証協会加入 or 営業保証金（供託）の比較

営業開始には、顧客保護のための弁済業務保証制度の枠組みが必要です。次のいずれかを選択します。

資金余力・スピード・将来計画を踏まえ、どちらが適切かを判断します。

必要書類・費用・期間の目安

主な提出書類

• 申請書一式、役員一覧、誓約書、身分証明書・登記されていないことの証明書、略歴書
• 事務所の使用権原資料・写真、専任取引士の登録事項証明・従事状況届
• 法人：定款・履歴事項全部証明書／個人：確定申告控 等

費用の目安

• 申請手数料：各自治体基準（数万円程度が一般的）
• 保証協会制度を利用する場合：入会金・年会費・弁済業務保証金分担金（主たる事務所60万円、従たる事務所30万円など／合計100〜200万円程度）
• 営業保証金制度を利用する場合：営業保証金1,000万円（本店）＋支店ごと500万円
• その他：標識制作、名刺・帳票、社内体制整備コスト

期間の目安

• 事前準備（書類・体制）：2〜4週間
• 審査〜免許交付：1〜2か月程度（自治体・補正有無で前後）

許可取得後の運用チェックリスト

• 標識掲示：事務所・案内所に免許番号等を表示。
• 帳簿・書面交付：35条書面（重要事項説明）・37条書面（契約書）・取引台帳の適正管理。
• 広告表示：取引態様・免許番号・誇大広告禁止の遵守。
• 従業者管理：従業者名簿、宅建士証、専任取引士の常駐（専任性）維持。
• 苦情対応・再発防止：クレーム記録、是正措置、教育の定期化。

更新・変更手続きの実務

更新

• 免許の有効期間を逆算し、必要書類を事前に準備。
• 専任取引士・事務所・体制の実態と申請内容の一致を確認。

変更届

• 商号、代表者、役員、事務所所在地、支店の新設・廃止、専任取引士の異動などは期限内に届出。
• 広告表示・名刺・サイト表記の番号・管轄・表示を即時更新。

違反時のリスクと内部統制

• 無免許営業：刑事罰・行政処分の対象。契約の有効性にも重大な影響。
• 書面不備・誇大広告：指示・業務停止・免許取消等のリスク。
• 内部統制：社内規程（広告・書面・権限）と点検表、教育（年次・新任）の定期化で再発予防。

よくある質問（FAQ）

Q. 自己所有物件を賃貸するだけだが、許可は必要？

A. 原則不要です。売買・交換・媒介・代理を反復継続して行う場合に許可が必要となります。

Q. 他人の物件の売買を代理・媒介して手数料を得るときは？

A. 宅建業に該当する可能性が高く、許可が必要です。

Q. 専任の宅建士が退職した場合の対応は？

A. 専任性が欠けた状態は許されません。速やかに補充し、変更届等の手続きを行ってください。

Q. リモート中心の体制でも「専任」要件を満たせる？

A. 専任は常勤・専業での配置が原則です。各事務所で実体ある勤務実態が求められます。

まとめ

宅建業許可の要否は「反復継続」「営利性」が判断基準です。取得にあたっては、欠格事由の確認、専任取引士の配置、事務所要件の整備、保証協会加入か供託かの選択、書類精度の確保がポイントになります。許可後は表示・書面・帳簿・人員の運用を徹底し、更新・変更を期限内に行うことで、法的リスクと業務停止を回避できます。

用語紹介

専任の宅地建物取引士

各事務所に常勤・専業で配置が必要な有資格者。重要事項説明・記名押印等を担う。

営業保証金

消費者保護のために法定額を供託する制度。本店1,000万円、支店500万円が基準。

保証協会

弁済業務保証金分担金を納付して加入する制度。供託に代えて顧客保護枠組みを満たす。

重要事項説明（35条書面）

取引の重要情報を宅建士が説明・交付する書面。契約前の必須手続。

契約書（37条書面）

契約内容を記載して当事者に交付する書面。宅建士の記名押印が必要。

誇大広告

実際より著しく優良・有利と誤認させる広告の禁止。表示規制に注意。