はじめに
宇都宮市は北関東の中心都市として発展を続け、商業・教育・医療などの都市機能が集まる生活都市です。首都圏からのアクセスも良く、転勤者や学生、ファミリーなど多様な層が暮らしています。
本稿では、人口や世帯構成、住宅ストック、家賃分布を整理しながら、間取り別のターゲット層と効果的な施策をまとめます。数字だけにとどまらず、「どんな人が、どんな理由で選ぶのか」という視点から市場を見ていきます。
人口動態と地域の特徴
宇都宮市の人口はおよそ51万人で、北関東では最大規模を誇ります。全体として安定的に推移しており、急減の兆候は見られません。市の推計によると、今後数十年は緩やかな減少が見込まれるものの、中心部では若年層や転勤世帯の流入が続くと考えられています。
市街地中心部は単身者や共働き世帯が多く、LRT（ライトレール）沿線の利便性向上も追い風となっています。一方で、郊外の住宅地ではファミリー層や高齢世帯が多く、広さと落ち着きを求める傾向が強いのが特徴です。
このように、宇都宮市は「中心部は流動的・郊外は定住的」という二層構造が明確な市場です。オーナーや管理会社は、それぞれのエリアの特性を理解することが賃料設定やリフォーム方針を考えるうえで重要です。
世帯数の推移と居住傾向
人口が大きく変動しない一方で、宇都宮市の世帯数は年々増加しています。背景には、単身世帯・DINKS・高齢単身の増加があります。こうした世帯構成の変化は、間取り需要にも影響を与えています。
1K・1LDKといったコンパクトタイプは、市街地や駅周辺で安定した需要を維持。2LDK以上のファミリー向けは郊外エリアで堅調です。共働き世帯の増加により、「利便性」と「設備の快適性」を両立した住まいが選ばれる傾向にあります。
賃貸住宅のストックと供給構造
宇都宮市にはおよそ10万戸の賃貸住宅が存在すると推定されます。住宅全体に占める借家の割合は約3割で、全国平均と同程度です。中心市街地ではRC構造の集合住宅、郊外では木造アパートや戸建て賃貸が多く見られます。
栃木県全体では借家率が26.8％であり、宇都宮市もこの傾向に近いと考えられます。築年数の古いストックも一定数存在し、リフォームやリノベーションを通じて再生される物件が増えています。
近年は、築古アパートの再生により「家賃を抑えながら清潔感を保つ」物件が人気を集めています。賃料競争ではなく、設備や管理の質で選ばれる時代に移行しつつあります。
間取り別の家賃相場と市場分布
HOME’Sの公開データによると、宇都宮市の家賃相場は以下のように整理できます（2025年時点・税込目安）。
- ワンルーム ：6.4万円前後
- 1K〜1DK ：6.2万円前後
- 1LDK ：8.6万円前後
- 2LDK ：10.9万円前後
- 3LDK ：11.4万円前後
全体的に首都圏よりも落ち着いた水準であり、同じ家賃帯でも専有面積が広く、駐車場付き物件が多いのが特徴です。市街地と郊外で賃料差が明確にあり、駅徒歩10分圏内と郊外住宅地では1〜2万円ほどの開きがあります。
家賃分布からは、単身層・若年層向けの需要が厚く、次いで共働きファミリー層が安定していることが読み取れます。築年数よりも「設備・ネット環境・駐車条件」などの生活利便性が重視されています。
ターゲット層と効果的な施策
単身・若年層（ワンルーム〜1LDK）
大学生、社会人1〜5年目、単身赴任者などが中心層です。選ばれる物件の条件は「初期費用が抑えられること」「設備が新しいこと」「ネット環境が整っていること」。
- 家具家電付き・ネット無料は反響が増えやすい。
- 宅配ボックス・オートロック・防犯カメラなど、安心感を訴求。
- 写真・動画・内見対応のスピードがCVRを左右する。
中心部では競争が激しいため、「駅近＋機能性」を軸にした明確な差別化が有効です。
共働き・DINKS層（1LDK〜2LDK）
市街地の利便性を重視しつつ、静かな住環境を求める層です。共働き世帯は時短や快適性を重視するため、設備の充実度が契約の決め手になるケースが多くあります。
- 浴室乾燥機・食洗機・宅配ボックスなど、日常の時短設備を整える。
- 共用部の清潔感、管理体制をアピール。
- インターネット対応やリモートワークに配慮した間取りも有効。
ファミリー層（2LDK〜3LDK）
郊外エリアで駐車2台・広めの収納・子育て環境を求める層が中心です。学校区や公園へのアクセスなど、生活導線の分かりやすさが重視されます。
- 駐車場や収納の広さを物件ページに明示。
- 小学校区・スーパー・医療施設の位置を情報として加える。
- 築古物件は断熱窓や水回り更新で住み心地を改善。
地域別需要の特徴
宇都宮駅周辺やLRT沿線では、通勤・通学の利便性を重視する単身層・DINKSが多く、駅徒歩圏の物件は高い入居率を維持しています。中心部の利便性と周辺環境の整備が、長期的な需要の安定につながっています。
一方で、清原・平松・雀宮など郊外エリアは、駐車場付きの広い間取りや庭付き戸建て賃貸が支持されています。新興住宅地の整備に伴い、ファミリー層の定着率が高いのが特徴です。
全体として、宇都宮市の賃貸市場は「中心部＝回転が速い」「郊外＝滞在が長い」という明確な性格を持っています。これを踏まえた運営やリフォーム戦略が求められます。
まとめ
宇都宮市の賃貸市場は、人口・世帯構造の安定と多様な需要に支えられています。単身・ファミリーそれぞれに明確なニーズがあり、エリアごとの住まい方が形成されています。
物件の競争力を高めるためには、立地条件に応じた間取りや設備の最適化が不可欠です。新築・築古を問わず、「生活のしやすさ」を基軸にした価値提案が、これからの賃貸経営を左右します。
用語紹介
- 借家戸数
- 賃貸の用に供されている住宅の戸数を指します。
- 借家率
- 全住宅のうち借家が占める割合です。
- LRT（ライトレール）
- 次世代型の路面電車。宇都宮市では2023年に開業しました。
- 家賃相場
- 不動産ポータルサイト等で集計される平均的な賃料水準を指します。
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