はじめに
下野市は栃木県南部に位置し、JR自治医大駅や石橋駅を中心に住宅需要が集まる地域です。首都圏へのアクセスにも恵まれ、通勤圏としての利便性と落ち着いた環境を兼ね備えています。住宅エリアとして発展を続ける一方で、人口構成の変化が賃貸市場に影響を与えています。
本稿では、人口・世帯・住宅ストック・家賃相場の実態を整理し、下野市における入居ニーズやエリア別の特徴を分析します。オーナー・不動産管理会社が今後の運営方針を立てる上で参考となる実務的な視点を提供します。
人口動態と地域の特徴
下野市の人口は約5万9千人（2025年時点）で、県内では中規模都市に位置づけられます。過去10年でわずかな減少が見られますが、鉄道沿線や市街地を中心に人口密度は維持されています。
自治医大駅周辺には大学病院や教育機関があり、学生・医療関係者・転勤者などの流入が見られます。石橋駅周辺は交通の便が良く、共働き世帯や単身勤労層の需要が高い地域です。
市内全体では高齢化が進みつつありますが、鉄道沿線の利便性が若年層の定住を支えており、賃貸市場の安定要因となっています。
世帯数と居住傾向
下野市の世帯数は約2万3千世帯。1人暮らし・2人世帯が全体の約半数を占め、コンパクトな住戸の需要が高い地域です。近年は単身高齢者や若年層の転勤世帯が増えており、小規模賃貸のニーズが底堅く推移しています。
ファミリー層では、郊外で駐車場付き・広めの間取りを希望する傾向が強く、静かな住宅地への定住志向も見られます。
賃貸住宅のストックと供給構造
住宅・土地統計調査によると、下野市の借家率は県平均（約27％）に近い水準です。駅周辺はRC造の集合住宅が中心で、郊外は木造アパートや戸建て賃貸が多く見られます。
築年数20年以上のアパートが一定数を占めており、築浅物件との差別化が課題です。特に水回り・断熱・ネット設備など、リフォームによる付加価値づくりが入居決定率に直結しています。
間取り別の家賃相場と市場分布
HOME’Sの2025年データによると、下野市の平均家賃は以下の通りです。
- ワンルーム ：約4.7万円
- 1K〜1DK ：約5.0万円
- 1LDK ：約6.0万円
- 2LDK ：約6.5万円
- 3LDK ：約7.2万円前後（物件数は少なめ）
宇都宮市よりも1〜1.5万円程度安く、小山市・栃木市とほぼ同水準です。築浅やリフォーム済み物件は上限レンジで取引され、築年の古い物件との差は明確です。
入居者の多くは、家賃よりも「通勤利便」「設備水準」「駐車スペース」を重視する傾向にあります。
ターゲット層と施策の方向性
単身・若年層（ワンルーム〜1LDK）
地元企業勤務者や学生、転勤者が中心。費用対効果を重視し、ネット無料・家電付き・セキュリティ重視型の物件が好まれます。
- ネット無料・家具家電付きで入居コストを軽減。
- オートロック・宅配ボックスなど安心感を訴求。
- オンライン内見やリモート契約対応で利便性を高める。
共働き・DINKS層（1LDK〜2LDK）
駅徒歩圏・駐車1台・快適な設備を求める層。築浅・中間層賃料帯の物件が人気です。
- 浴室乾燥機・追焚き機能など日常時短設備を導入。
- ネット環境・収納スペースの充実が成約ポイント。
- 共用部の清掃体制・管理品質を明示し信頼を確保。
ファミリー層（2LDK〜3LDK）
郊外の戸建て感覚の物件が人気。駐車2台・収納充実・子育て環境を重視する傾向です。
- 庭付き・駐車2台・収納スペースの明示。
- 学校・スーパー・医療機関など生活導線を情報化。
- 築古物件では水回りと断熱改修で価値を再構築。
地域別需要の特徴
自治医大駅周辺は、医療・教育関係者が多く、ワンルーム〜1LDK中心の安定した需要があります。
石橋駅周辺は、通勤者や共働き層が中心。築浅アパートや1LDKが人気です。
南部・旧国分寺エリアでは、ファミリー層による2LDK・3LDK需要が高く、静かな住環境が評価されています。
まとめ
下野市の賃貸市場は、鉄道沿線を軸とした安定的な需要に支えられています。単身・若年層からファミリーまで、幅広い層が共存する市場構造です。
築古物件でも、設備更新・管理体制・清潔感の演出により競争力を維持できます。エリア特性と入居者層を明確に分けた戦略が、今後の賃貸運用の鍵となるでしょう。
用語紹介
- 借家率
- 全住宅のうち賃貸住宅が占める割合を指します。
- HOME’S家賃相場
- LIFULL HOME’Sが公表する市区町村別の平均賃料データです。
- DINKS
- 子どもを持たない共働き夫婦を指す言葉です。
- リノベーション
- 築年数が経過した住宅を改修し、設備や内装を刷新して再生する手法です。
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