【判例解説】クリーニング特約・礼金特約と消費者契約法10条（東京地判 令和2年10月7日）

事案の概要

賃借人は、居住用建物の賃貸借契約を締結するにあたり、賃料・共益費のほか、クリーニング費用、礼金、指定保険の保険料を支払いました。これらの費用や特約内容は、契約書および重要事項説明書に記載されていました。

その後、賃借人は契約期間中途で解約し退去しましたが、退去後に、①クリーニング費用、②退去月の賃料、③礼金、④指定保険への加入について、いずれも消費者契約法10条に反し無効であるとして、賃貸人に返還を求めて訴えを提起しました。

判決の要旨

1. クリーニング特約：契約書および重要事項説明書において、金額および返還されない旨が明確に記載され、賃借人にとって負担内容は理解可能である。金額も社会通念上相当であり、消費者契約法10条に違反しない。
2. 退去月の賃料：本件契約は賃料を月単位で定めるものであり、月途中で退去した場合でも、月末までの賃料が発生するという契約内容は有効である。
3. 礼金特約：礼金が返還されないことは契約書に明記され、金額も賃料0.5か月分と低額で、一般的な取引慣行の範囲内であるため、消費者契約法10条に反しない。
4. 指定保険への加入：賃貸物件における火災等の事故対応や補償確保の観点から、保険商品を指定することには合理性があり、違法な強制とはいえない。

位置づけと実務上のポイント

1. 「明確性」と「相当性」：特約有効の二大条件

本判決は、特約が有効と判断されるためには、①内容や金額が一義的に明確であること、②金額が社会通念上相当であること、という二つの条件が重要であることを示しています。

2. 消費者契約法10条の二段階判断

裁判所は、消費者契約法10条の適用にあたり、一般に次の二段階で判断します。
第一に、当該特約が民法の原則（任意規定）よりも賃借人に不利な内容か。
第二に、それが信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえるか。

本件では、特約が民法の原則より賃借人に不利な面を持つとしても、内容が明確で金額も妥当である以上、「一方的に害する」とは評価できないと判断されました。

3. 礼金特約と最高裁判例との関係

礼金特約については、最高裁も一般的な取引慣行の範囲内であれば有効とする立場を示しています。本件のように賃料0.5か月分という低額なケースはもちろん、1〜2か月分程度であれば原則として有効とする最高裁の考え方に沿った判断といえます。

4. 保険指定の合理性と管理実務

保険商品を指定することについては、賃貸人側で補償内容を一括把握することで、火災等の事故発生時に補償漏れを防ぎ、迅速な対応を可能にするという管理上の合理性がある点も評価されています。

5. 重要事項説明の重要性

本件で特に重要なのは、各特約が重要事項説明書に明記され、説明が行われていた点です。実務上は、重説での口頭説明に加え、理解したことを示す署名を得ておくことが、後日の「聞いていない」という主張を防ぐ最大の防御策となります。

まとめ

東京地判令和2年10月7日判決は、クリーニング特約や礼金特約が直ちに消費者契約法10条違反となるわけではなく、正しく記載し、相場を守れば法律は賃貸人側の味方になることを示しました。賃貸実務において「特約が無効になるのではないか」という不安に対し、明確な指針を与える実務的価値の高い判例です。

用語紹介

消費者契約法10条

民法の原則よりも消費者に不利な条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効とする規定。

クリーニング特約

退去時清掃費用を、入居時または契約時に定額で負担させる特約。

礼金

賃貸借契約締結時に賃貸人へ支払われる金銭で、通常返還されない。

社会通念上の相当性

一般的な取引慣行や金額水準に照らし、過度でないと評価できること。