【判例解説】定期建物賃貸借契約の終了と書面交付要件（最判 平成24年9月13日）

事案の概要

本件は、貸主が賃借人との契約を「定期建物賃貸借契約（いわゆる定期借家契約）」であると主張し、契約期間満了をもって終了したと主張したのに対し、借主が「普通借家契約であり更新が当然に認められる」と争った事案です。

問題となったのは、契約締結時に「定期借家契約であること」および「更新がない旨」を明記した書面が、契約書の一部に記載されていたのみであり、これが建物の賃貸借契約とは別個の書面として交付されたものではなかったという点でした。

原審（高裁）は貸主の主張を認めましたが、最高裁はこれを破棄・差戻しました。

判決の要旨

1. 定期借家契約の趣旨：借地借家法38条により、定期建物賃貸借契約は「契約期間の満了により終了し、更新されない」特約を有効とするが、借主保護の観点から厳格な手続的要件が求められている。
2. 書面交付要件の独立性：同条1項ただし書の「当該契約を締結するに際して説明が書面でなされること」の要件を満たすには、賃貸借契約書とは別個の書面を交付する必要がある。
3. 本件への適用：本件では「定期借家である旨」や「更新しない旨」が契約書中に記載されていたにすぎず、独立した書面として交付されたものではない。したがって、定期借家契約としての要件を欠く。
4. 結論：当該契約は普通借家契約とみなされ、期間満了を理由とする契約終了の主張は認められない。

位置づけと実務上のポイント

1. 厳格な書面交付要件

本判決は、定期建物賃貸借契約を締結する際における借主への説明書面交付義務を、形式的にではなく実質的に厳格に解釈しました。契約書中に「更新しない旨」の記載があるだけでは足りず、契約書とは独立した説明書面の交付が必要です。

2. 実務上の留意点（貸主・仲介業者）

• 契約書と別に「定期借家契約説明書」を作成し、署名・日付入りで借主に交付した証拠を残すこと。
• 説明は契約締結前に行い、同時・事後説明では無効となる可能性が高い。
• 宅建業者が媒介する場合、宅建業法上の重要事項説明書と混同しないよう注意。

3. 借主側の視点

借主は、契約時に「更新がない」と説明された場合でも、別書面の交付がなければ定期借家契約として成立しない可能性があります。退去要求を受けた際には、契約書や説明資料の有無を確認することが重要です。

まとめ

最高裁平成24年9月13日判決は、定期建物賃貸借契約の有効性判断において、書面交付要件を極めて厳格に適用した重要判例です。実務上は、貸主・管理会社が手続を形式的に済ませず、説明書面の交付・署名・保存を確実に行うことが求められます。逆に、借主側は説明書面の欠落を根拠に契約終了を争える余地が残ります。

用語紹介

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）

借地借家法38条に基づき、期間満了により自動的に終了し、更新がない特約を認める賃貸借契約。書面による説明・交付が必要。

普通借家契約

期間満了後も借主が居住を希望すれば、原則として更新が認められる一般的な建物賃貸借契約。

書面交付要件

定期借家契約を有効に成立させるために、契約書とは別に、借主へ更新なし特約の説明を記載した書面を交付しなければならないという要件。

借地借家法38条

定期建物賃貸借契約の成立要件と効果を定める規定。借主保護のための手続的条件を明示している。