概要
経過年数や減価償却は「請求できる／できない」を決める免責ルールではなく、負担割合を客観的に整えるための算定ルールです。本カテゴリーでは、耐用年数（例：クロス6年など）の考え方を前提に、部材価値と作業実費（工賃・処分費・特別清掃費）を分けて提示する実務ロジックを整理します。
結論
減価償却の適用対象は原則として「部材の残存価値」であり、年数が進んでも借主の善管注意義務違反や過失が原因で発生した「本来不要だった作業実費」まで自動的にゼロにはなりません。算定は退去時点を終点として、部材ごと・部位ごとに機械的に行い、材料費（償却あり）と施工費・作業費（実費）を分けて明細化することが、説明の透明性と合意形成の近道です。
Q&A（経過年数・減価償却・算定ロジック）
Q38.「経過年数が長い場合でも、原状回復費用は請求できるのですか？」
【考え方の軸：経過年数は「免責」ではなく「負担割合」の指標。責任そのものを消すものではない】
この論点で整理すべきなのは、経過年数（減価償却）の進行は、借主の善管注意義務を免除するものではないという点です。ガイドラインが示す「6年で残存価値1円」といった考え方は、あくまで内装材などの「部材の価値」を評価する会計上の指標であり、借主が物件を毀損（壊すこと）させた責任そのものをゼロにする趣旨ではありません。
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「部材の価値」と「修繕の工賃」を分けて考える
たとえクロスの価値が1円になっていたとしても、そのクロスを剥がし、下地を補修し、新しいものを貼るという「作業（手間・人件費）」には現実的なコストが発生します。- 通常損耗：経年劣化を理由として貼り替える場合は、部材代・工賃ともに貸主負担。
- 特別損耗（過失）：借主の汚損や不注意によって貼り替えが必要となった場合、部材代は残存価値（1円）まで減額されても、「工事を発生させた原因者」としての工賃や作業実費については、請求の合理性が認められます。
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耐用年数を超えても消えない「善管注意義務」
入居期間が10年、20年に及んだとしても、借主には常に「借りている物を適切に管理する義務」があります。- 請求対象となり得る例：故意の破壊、不注意による水漏れの放置、ペットによる著しい損傷、極端なタバコのヤニ汚れ。
- 理由：これらは時間の経過によって自然発生するものではなく、借主の行為または管理不足に起因する損害であるためです。
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実務的な落とし所：作業実費としての整理
実務では、部材の減価償却はガイドラインに沿って厳格に適用しつつ、次のような「作業に直接要した実費」については、経過年数に関わらず請求対象として整理されます。- 特別清掃費：通常のハウスクリーニングでは回復できない汚染の除去費用。
- 廃棄物処理費：借主の過失による補修工事に伴い発生した廃材の処分費用。
実務上の説明では、「確かに年数は考慮し、部材の価値は最小限に計算しています。ただし、今回の損傷をそのままにして次の方にお貸しすることはできないため、修繕を発生させた原因としての作業費用について、一部ご負担をお願いしています」と伝えるのが効果的です。「価値は1円でも、直すための手間は発生する」という整理が、納得感のある精算につながります。
Q39.「耐用年数を超えた設備や内装でも、なぜ原状回復費用が発生するのですか？」
【考え方の軸：耐用年数の終了は「資産価値の消滅」を意味するが、「修繕義務」や「不適切な使用への責任」を免除するものではない】
この論点で実務者が明確にすべきなのは、「減価償却」は会計上の評価手法であり、借主が物件を汚損・毀損したという事実そのものを否定するものではないという点です。耐用年数を経過していても、借主には入居期間中を通じて、次の入居者に引き渡せる状態を維持する義務（善管注意義務）が継続しています。
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「1円評価」に対する誤解と実務上の整理
ガイドラインではクロス等の内装材を6年で「残存価値1円」としていますが、これは「通常の使用を前提とした場合の価値評価」です。- 通常損耗：年数相応に劣化した結果の貼り替えは、貸主負担で行われます。
- 過失・毀損：一方で、借主の故意・過失により著しい汚損や破損が生じた場合、貸主は「価値1円の部材」を失うだけでなく、本来は不要であった補修工事を行わざるを得ない損害を被ります。この「工事を発生させた原因責任」が、費用請求の根拠となります。
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設備機器における「機能回復」という視点
エアコンや給湯器などの設備は、耐用年数（6年〜）を超えても、適切な管理がなされていれば長期間使用できるのが一般的です。- 整理の基準：老朽化による自然故障（寿命）は貸主負担ですが、使用方法の不適切さや清掃不足により故障・著しい汚損が生じた場合、その機能を回復させるための清掃費・修理費といった実費は、設置年数に関わらず原因者負担として整理されます。
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「損害の補填」としての原状回復費用
耐用年数経過後の原状回復費用は、「部材を買い取らせる」ものではなく、借主の行為により発生した損害を金銭で補填するという性質を持ちます。- 工賃・処分費：貼り替えや補修に伴う人件費・廃材処分費は、年数の経過によって減少する性質のものではありません。
- 義務違反の評価：「価値がないから問題ない」と放置・酷使した結果、下地や躯体にまで影響が及んだ場合は、重大な善管注意義務違反として請求対象となります。
実務上の説明では、「部材の価値については、年数に応じて最大限差し引いております（1円評価）。ただし、今回修繕が必要になった原因は経年劣化ではなく、使用状況によるものと判断されました。そのため、工事を行うために発生した工賃や作業実費について、一定のご負担をお願いしております」と伝えます。「モノの値段」ではなく「工事が発生した理由」に軸を置くことで、説明の納得度が大きく高まります。
Q40.「原状回復費用の減価償却は、どの時点・どの単位で計算するのですか？」
【考え方の軸：減価償却は「退去時点（明渡日）」を終点とし、「部材ごと」に算出する。恣意的な運用を排除し、客観的数値で算出する】
この論点で実務者が最初に整理すべきなのは、減価償却は感覚的な調整ではなく、ガイドラインに則った機械的な計算であるという点です。「長く住んだから多く引く」といった曖昧な判断は、トラブル時に論理破綻を招きます。計算の起点・終点・単位を厳格に管理することが重要です。
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計算の起点（起算点）と終点の定義
減価償却の期間は、原則として「入居期間」ではなく「部材の設置・施工からの経過期間」で測ります。- 起点：前回の施工完了日、または新築時の引渡日。入居中に設備を新品交換した場合は、その交換日が新たな起点となります。
- 終点：明渡日（鍵返却日）。
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計算単位は「部材・部位」を最小単位にする
一式の工事費に対して一律に減価償却をかけるのは誤りです。- クロス：「壁」と「天井」でも、貼り替え時期が異なれば別々に計算します。
- 設備：耐用年数は設備ごとに異なり、エアコン、給湯器、インターホン等は、それぞれ一般的な耐用年数の目安に基づき個別に残存価値を算出します。
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「施工単位」と「負担単位」の切り分け（重要）
実務上、クロスの補修は「1面」単位で行うのが一般的ですが、借主への請求は「汚損した面積分」の残存価値をベースに算定するのがガイドラインの原則です。- 原則：「工事は1面、請求は汚損面積分（残存価値）」として計算し、その差額（余剰面積分・グレードアップ分）はオーナー負担として整理します。
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減価償却を適用しない「作業実費」の明確化
以下の項目は、時間の経過で価値が減る「資産」ではないため、減価償却の対象とはなりません。- 対象：特別清掃費（通常清掃を超えるもの）、エアコン分解洗浄、残置物撤去、消毒施工、廃棄物処分費。
- 理由：これらは「汚損を解消するための作業対価」であり、新旧に関係なく同等の労務コストが発生するためです。
実務上の説明では、「費用は部材ごとに、施工からの経過年数を当てはめて機械的に算出しています。例えばクロスは年数に応じて価値を減じますが、特別清掃や廃材処分といった作業費は別途実費として整理されます」と伝えます。「資産価値の補填」と「作業の対価」を分けて提示することで、精算書の信頼性を高めることができます。
Q41.「減価償却後でも、原状回復費用が“全額請求”になることはあるのですか？」
【考え方の軸：減価償却は「部材」に対する価値評価。行為に起因する「作業（工賃）」や「処分費」は、年数に関わらず全額請求の正当性が認められやすい】
この質問で混同されやすいのは、「減価償却＝すべてが安くなる」という誤解です。ガイドラインにおいても、減価償却が適用されるのは「部材の残存価値」に対してであり、借主の過失によって発生した「本来不要だったはずの作業実費」まで減額する趣旨ではありません。
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全額（または実費）請求の対象となる「作業実費」
以下の項目は、時間の経過で安くなる性質のものではない（＝職人の手間や外部コスト）ため、原因者負担として全額請求の根拠となります。- 特別清掃・消臭：タバコやペット、不衛生な使用による臭気除去（オゾン消臭等）の作業代。
- 廃棄物処分費：放置された家具・ゴミの撤去、あるいは過失による補修で発生した廃材の処分実費。
- 故障修理代：誤った使用方法や放置で故障した設備の修理工賃。
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「部材代1円」でも発生する「貼り替え工賃」の考え方
耐用年数を超えたクロスであっても、落書きやタバコで貼り替えが必要になった場合：- 部材費：減価償却を適用し、1円まで引き下げます。
- 工事費（人件費）：「本来貼り替える必要がなかった時期に工事を発生させた」ことへの損害賠償として、工賃の一部（または過失割合に応じた額）を借主に求める合理性が生じます。
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実務上の「全額請求」を納得させる見せ方
「全額」という言葉に拒絶反応を示す借主に対し、実務では以下の整理が不可欠です。- 「モノ」と「コト」の分離：見積書で「材料費（償却あり）」と「施工費（実費）」を一行ずつ分け、計算の透明性を見せる。
- 回避可能性の指摘：「通常の生活であれば不要だったはずの特別な作業」であることを丁寧に説明する。
- 最小範囲の提示：部屋全体ではなく、汚損させた箇所に限定した作業量であることを強調する。
実務上の説明では、「部材の価値は、年数に応じて最大限差し引いております（1円評価）。しかし、今回のように特別な消臭や廃材処分が必要となった“作業代”については、年数に関わらず発生する実費のため、ご負担をお願いしております」と伝えます。「モノの古さ」と「ヒトの作業費」を分けて提示することが、スムーズな合意への鍵となります。
まとめ
- 経過年数は「免責」ではなく「負担割合」を決めるための指標。
- 減価償却は部材価値に適用し、作業実費（工賃・処分費・特別清掃等）は別立てで整理する。
- 算定は退去（明渡）時点を終点に、部材ごと・部位ごとに機械的に行う。
- 見せ方は「材料費（償却あり）」と「施工費（実費）」を分離し、透明性を担保する。
用語紹介
- 減価償却
- 部材や設備の価値が経過年数により減少するという考え方です。原状回復では、部材の残存価値を算定するための指標として用いられます。
- 耐用年数
- 部材・設備の価値を評価する目安となる年数です。たとえばクロスは6年など、ガイドライン実務で参照される基準があります。
- 残存価値
- 耐用年数や経過年数を踏まえて算定される、部材の「残りの価値」を指します。借主負担は原則としてこの範囲で整理します。
- 作業実費
- 清掃・消臭・分解洗浄・撤去・処分など、時間の経過で価値が減る「資産」ではなく、実際に発生する作業コストを指します。
- 按分
- 損耗の原因や経過年数などを踏まえ、費用負担を一定の割合で分けることです。部材価値の算定や、施工範囲と負担範囲の切り分けで用います。
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