はじめに
栃木市は栃木県南部に位置し、蔵の街として知られる歴史と観光の都市です。近年は産業・流通の拠点としても発展し、首都圏への通勤圏としての顔も持ちます。JR両毛線・東武日光線などの鉄道網により、宇都宮市や足利市、小山市との行き来も盛んです。
本稿では、栃木市の人口動態や世帯構成、住宅ストック、家賃相場、入居者層の特徴などを整理し、オーナー・不動産管理会社が賃貸経営を考える上で押さえておくべき市場の実像をまとめます。
人口動態と地域の特徴
栃木市の人口は約15万7千人（2025年時点）で、県内では宇都宮・小山に次ぐ規模です。市域が広く、中心部は行政機能と商業施設が集積。郊外は農地や住宅地が広がるのどかな環境です。
人口は緩やかに減少していますが、転入・転出のバランスは安定しており、賃貸需要は一定数維持されています。市街地では若年層・単身世帯、郊外ではファミリー層の居住が中心です。
特に、栃木駅周辺は利便性が高く、再開発により生活施設や医療機関が充実。通勤・通学需要を背景に、単身・共働き層の賃貸ニーズが根強くあります。
世帯数と居住傾向
栃木市の世帯数は約6万4千世帯。人口が減少傾向にある一方で、単身・少人数世帯は増加しています。これは、高齢化や単身赴任、若年の地元就職など多様なライフスタイルを反映したものです。
市街地では1K〜1LDKの需要が中心で、郊外では2LDK〜3LDKのファミリー層向けが主流です。駅徒歩圏では利便性を、郊外では広さと静かな環境を重視する傾向があります。
賃貸住宅のストックと供給構造
栃木市の借家率はおよそ25％で、県平均とほぼ同水準です。市街地には集合住宅が多く、郊外では木造アパートや戸建て賃貸が点在しています。築年数の古い物件が多い一方で、近年はリノベーションによる再生も進んでいます。
供給面では、大手ハウスメーカーによる郊外型の新築アパートが増加中です。駐車場付き・Wi-Fi無料など、地方需要に合わせた仕様が人気を集めています。
間取り別の家賃相場と市場分布
HOME’S（2025年時点）のデータによると、栃木市の平均家賃は以下の通りです。
- ワンルーム ：4.6万円前後
- 1K〜1DK ：4.8万円前後
- 1LDK ：6.2万円前後
- 2LDK ：7.1万円前後
- 3LDK ：8.0万円前後
宇都宮市よりやや低水準で、佐野市・足利市と同程度です。中心部の駅徒歩圏では単身・若年層、郊外ではファミリー層の割合が高く、エリアによって賃料差が1〜1.5万円ほど見られます。
築浅や設備更新済みの物件は安定した稼働を維持しており、特に「ネット無料」「オートロック」「宅配ボックス付き」などの条件は入居決定率を押し上げています。
ターゲット層と施策の方向性
単身・若年層（ワンルーム〜1LDK）
地元企業勤務の社会人、転勤者、学生が中心。コストと利便性のバランスを重視します。
- ネット無料・家電付きで入居負担を軽減。
- 防犯カメラ・宅配ボックスなどの設備訴求が有効。
- 築古物件は照明・クロス・床材など内装刷新で印象改善。
共働き・DINKS層（1LDK〜2LDK）
通勤・買い物の利便性を重視しつつ、静かな住環境を求める層です。日常生活の快適さを支える設備が重視されます。
- 浴室乾燥機・食洗機など時短設備を導入。
- 駐車場1台＋ネット環境完備で利便性を確保。
- 駅近・商業施設近接など立地訴求を強化。
ファミリー層（2LDK〜3LDK）
子育て世帯を中心に、郊外エリアでの需要が高い層です。駐車2台・収納・学校区の利便性がポイントになります。
- 駐車スペースや庭付き物件が支持される。
- 周辺の学校・医療・スーパー情報を物件紹介に明記。
- 築古物件は水回り・断熱リフォームで再評価されやすい。
地域別需要の特徴
栃木駅周辺は、商業施設や行政機関が集中し、単身・若年層に人気のエリア。駅徒歩圏は高稼働を維持しています。
大平・岩舟エリアは、郊外型の住宅地が広がり、ファミリー層に安定した需要があります。駐車場付き・2LDK〜3LDKの物件が中心です。
藤岡・都賀エリアは比較的家賃が抑えられ、広さ重視の入居者が多い地域です。静かな住環境と通勤のしやすさで根強い人気があります。
まとめ
栃木市の賃貸市場は、「手頃な家賃」「広さ」「静かな住環境」を求める層に支えられています。中心部と郊外で明確にニーズが分かれており、物件タイプごとに最適な訴求を行うことが重要です。
築古物件でも、設備や内装を工夫することで競争力を維持できます。地域の特性を踏まえた長期的な運用が、安定した経営につながるでしょう。
用語紹介
- 借家率
- 全住宅に占める賃貸住宅の割合を指します。
- HOME’S家賃相場
- LIFULL HOME’Sが公表する市区町村別の平均賃料データです。
- DINKS
- 子どもを持たない共働き夫婦を指す言葉です。
- リノベーション
- 築年数の経過した住宅を改修し、設備や内装を刷新して再生する手法です。
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