はじめに
建替えと並んで、更新拒絶の理由としてよく挙げられるのが「有効活用」や「自己使用」です。収益性を高めたい、自分や家族で使いたいという思いは、オーナーとして自然なものです。
しかし、裁判実務では「もっと儲かる使い方をしたい」「自分で使いたい」という事情が、そのまま正当事由として認められるわけではありません。
本記事では、国土交通省の委託により作成された「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」を参照し、令和元年5月から令和6年3月までの裁判例分析をもとに、有効活用・自己使用が更新拒絶の理由としてどのように評価されているのかを整理します。
第2回で取り上げた「建替えの必要性」との関係も意識しながら、実務での考え方を具体的に確認していきます。
「有効活用」「自己使用」はどのように位置づけられるのか
借地借家法28条における正当事由判断では、貸主・借主双方の「建物使用の必要性」が中心になります。有効活用や自己使用は、貸主側の建物使用の必要性を基礎づける事情として位置づけられます。
ただし、裁判所はこれらを当然に優先される事情とは見ていません。特に、有効活用については、借主の使用利益との比較が厳しく行われます。
そのため、単に「収益を上げたい」「もっと良い使い道がある」という主張では足りず、なぜ現在の使用を終了させる必要があるのかが問われます。
有効活用を理由とする更新拒絶の考え方
有効活用とは、建物や敷地をより高い価値で利用することを指します。例えば、低層の老朽建物を取り壊して中高層建物に建替える、用途を変更して収益性を高める、といったケースです。
裁判例では、有効活用が問題となる場合、次の点が重視されます。
- 現在の利用状況が著しく非効率か
- 有効活用の必要性が客観的に説明できるか
- 借主にとって代替が可能か
単なる収益最大化の追求は、借主の使用利益を上回る理由とは評価されにくい傾向があります。
「もったいない」では足りない
「立地が良いのに低収益」「もっと稼げるはず」という感覚は、実務ではよく聞かれます。しかし裁判所は、その感覚だけでは更新拒絶を正当化しません。
現在の使用状況が社会通念上も不合理と言えるか、あるいは維持が困難になっているかといった事情が必要になります。
収益改善と経済合理性の評価
第2回で触れたとおり、近時の裁判例では経済合理性の視点が重視されています。有効活用の主張も、この経済合理性と密接に結びついています。
裁判所が見ているのは、単なる「収益増」ではなく、次のような比較です。
- 現状維持・修繕を続けた場合のコストと限界
- 建替え・用途変更によって得られる改善効果
- その差が、借主の不利益を上回る合理性を持つか
有効活用による収益増は、建替えや更新拒絶の補強材料として機能しますが、それ単独で正当事由を完成させるものではありません。
安全性、老朽化、維持管理の困難性といった事情と結びついたときに、はじめて説得力を持ちます。
自己使用を理由とする更新拒絶
自己使用とは、貸主自身やその親族が建物を使用する必要があるという事情です。居住用だけでなく、事業用として使いたいケースも含まれます。
自己使用は、有効活用よりも比較的評価されやすい事情とされることがありますが、それでも無条件ではありません。
自己使用でも見られるポイント
- 本当にその建物でなければならないのか
- 使用の必要性が切実か
- 借主の不利益がどの程度か
他に代替物件がある場合や、使用計画が抽象的な場合には、正当事由として弱く評価されることがあります。
有効活用・自己使用を主張する際の実務ポイント
ポイント1：有効活用は「建替え・安全性」とセットで考える
有効活用単独で更新拒絶を正当化するのは難しいのが実情です。建替えや老朽化、安全性と結びつけて整理することで、主張の説得力が高まります。
ポイント2：数字と計画で説明する
収益シミュレーションや費用比較は、経済合理性を説明する材料になります。感覚的な説明ではなく、一定の根拠を示すことが重要です。
ポイント3：借主側事情とのバランスを常に意識する
有効活用や自己使用の主張は、借主の使用期間や代替可能性と常に比較されます。貸主側事情だけで完結しない点を意識する必要があります。
まとめ
有効活用や自己使用は、更新拒絶の理由としてしばしば主張されますが、単独では正当事由として認められにくいのが実情です。
経済合理性、建替えや安全性との関係、計画の具体性などを総合的に整理することで、はじめて評価の土台に乗ります。
次回（第4回）では、これまで見てきた賃貸人側事情と対になる形で、賃借人側の事情（使用期間・代替可能性など）がどのように評価されるのかを解説します。
用語紹介
- 有効活用
- 建物や敷地を、現在よりも高い価値や収益性を見込める形で利用することを指します。
- 自己使用
- 貸主自身またはその親族が、居住や事業のために建物を使用することを指します。
- 経済合理性
- 費用と効果を比較し、ある選択が合理的であると説明できるかという判断の視点です。
著者について
