賃貸管理で注意したい「禁反言の原則」──黙認が契約違反を主張できなくする理由

はじめに

賃貸管理の現場では、「契約違反だけれど、今すぐ問題にするほどではない」と判断し、対応を先送りにすることがあります。しかし、その“放置”が後になって管理側の首を絞めるケースも少なくありません。その代表例が「禁反言の原則」です。本記事では、実務担当者が見落としがちな禁反言の考え方と、黙認リスクを避けるための具体的な対応方法を整理します。

禁反言の原則とは何か

禁反言の原則とは、自分の過去の言動と矛盾する主張をして、相手の信頼を害することを許さないという法理です。

イメージしやすく言えば、「昨日まで『いいよ』と言っていたことを、今日になって突然『ダメだ』とひっくり返してはいけない」というルールです。相手がその言動を信じて行動している以上、後から正反対の主張をすることは認められにくくなります。

信義則との関係

禁反言の原則は、民法第1条第2項に定められた「信義誠実の原則（信義則）」から派生した考え方です。信義則とは、権利の行使や義務の履行は、互いに信頼し誠実に行わなければならない、という法律の根本原則を指します。

つまり禁反言の原則は、単なる契約解釈のテクニックではなく、法律のルール以前に「人として誠実かどうか」が問われる場面で適用される考え方だと言えます。この点を押さえておくと、説明の説得力が大きく高まります。

なぜ賃貸管理で問題になるのか

賃貸管理では、契約違反を把握していても、入居者との関係性やトラブル回避を優先し、是正を求めないことがあります。しかし、その状態が長期間続くと、「問題にしていなかった＝認めていた」と評価される可能性が出てきます。

結果として、後になって是正や解除を主張しようとしても、禁反言の原則によって、その主張自体が制限されるリスクが生じます。

実務でよくある典型例

禁反言の原則が問題になりやすい典型例には、次のようなケースがあります。

• ペット禁止物件でのペット飼育を長期間黙認していた
• 用途制限（事務所使用不可）を把握しながら放置していた
• 無断転貸を認識していたが、注意や是正を行っていなかった

たとえば、ペット禁止物件にもかかわらず、大家や管理会社が5年間にわたり犬の飼育を笑顔で黙認していた場合、ある日突然「契約違反だから退去せよ」と主張しても、解除が認められない可能性が高まります。

「黙認」が招くリスク

怖いのは、「何も言わなかった」ことが、借主にとっての正当な権利に化けてしまう点です。裁判所は、長年の黙認を「黙示の合意（言葉にせずとも認めていた）」と認定する傾向があります。

一度この黙示の合意が成立したとみなされると、契約書に「禁止」と書かれていても、その文言よりも実際の運用（実態）が優先されてしまうことがあります。これが、黙認が最も危険とされる理由です。

実務での対策と記録の残し方

禁反言のリスクを回避するためには、「黙認しない姿勢」を記録として残すことが不可欠です。

• 口頭注意だけで終わらせず、必ずメールやLINE、書面で記録を残す
• 「現時点では直ちに是正を求めないが、契約上は認められない行為である」と明示する
• 悪質または長期化する場合は、内容証明郵便を送付し、断固として認めていない意思を示す

重要なのは、「今は見逃すが、認めたわけではない」という管理側の立場を、後から第三者が見ても分かる形で残しておくことです。

まとめ

禁反言の原則は、賃貸管理において「穏便な対応」が将来の大きなリスクに変わることを示しています。信義則という法律の根本原則に基づく以上、軽視はできません。違反行為を見つけた際は、放置せず、記録に残る形で意思表示を行うことが、トラブルを未然に防ぐ最善策です。

用語紹介

禁反言の原則

過去の言動と矛盾する主張によって、相手の信頼を害することを許さないとする法理です。

信義誠実の原則

権利の行使や義務の履行は、信頼関係に基づき誠実に行うべきとする民法上の基本原則です。

黙示の合意

明示的な合意はなくても、当事者の態度や継続的な行動から成立したと評価される合意を指します。