借地権と底地権の基礎と実務：仕組み・借地権割合・売買や相続の注意点

はじめに

土地の「所有」と「利用」を分けて考えるのが、借地権と底地権です。賃貸オーナーや相続実務に関わる方は、この二つの関係と借地権割合（＝自用地価額に対する借地権部分の割合）を正確に押さえる必要があります。本記事では、仕組みの全体像から、路線価図の「10,500 B」という具体例を用いた評価の基本、売買・相続での留意点までを実務目線で整理します。

借地権と底地権の仕組み

借地権は「他人の土地を借りて建物を所有・利用する権利」、底地権は「その土地を所有する地主の権利」を指します。両者は重なり合って1つの土地の価値を構成します（自用地＝更地価額）。自用地価額は借地権価額と底地権価額に分かれ、合計が更地価額になります。

借地権割合の基礎と調べ方（10,500 B 例）

借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表に毎年公表されます。路線価の表記は 価額（千円/㎡）＋アルファベット で構成され、アルファベットが借地権割合を表します。

• 例：10,500 B … 「10,500」は 10,500千円/㎡＝1,050万円/㎡ を意味し、B は借地権割合80％を表します（凡例：A=90%、B=80%、C=70%、D=60%…）。
• この表記は当該道路に接する標準的画地の目安で、実務の評価では各種補正（奥行・角地・間口等）を加味します。

評価と価格算定の考え方（10,500 B 例）

基本式

• 更地価額（A） ＝ 路線価（円/㎡） × 地積（㎡）
• 借地権価額 ＝ A × 借地権割合
• 底地権価額 ＝ A ×（1 − 借地権割合）

サンプル計算（実数例：10,500 B を採用）

※ 実務では、地積規模・不整形・間口奥行・角地・広路線/裏面路線などの補正、ならびに賃貸借条件（地代水準・更新条件・承諾慣行等）を加味して調整します。

売買・譲渡・相続の実務

借地権の売買・譲渡

• 借地権の譲渡・建替えには、契約や借地借家法に基づく地主の承諾が必要となる場合が多い（承諾料の慣行あり）。
• 名義変更や建替承諾の条件は、事前に文書で確認し、費用・スケジュールを明確化する。

底地の売却・整理

• 借地人への優先交渉は実務上の解決策として有効（収益化・管理簡素化）。
• 借地権者と底地権者の共同売却（一体売り）は、権利調整コストを抑え市場価値を引き上げやすい。

相続時の留意点

• 借地権・底地権は分けて評価（路線価・借地権割合・補正を確認）。
• 相続人間の共有・分割方法の設計（等価交換、持分調整、信託の活用等）を早期に検討。

よくあるトラブルと対応

• 地代未払い・更新料紛争：契約条項・相場・改定協議の手順を確認し、記録を残す。
• 老朽建物の建替え：承諾条件（地代改定・敷地増減・期間）を事前合意。
• 売買時の価格ギャップ：一括売却や等価交換で利害調整し、市場流通性を確保。
• 承諾料の算定：地域慣行・収益影響・代替案（保証金・差額地代）を客観化。

オーナー／借地人の対応戦略

地主（底地権者）

• 安定収益化（適正地代・延長条件の明確化）と資産組み換え（共同売却・等価交換）を両睨み。
• 承諾行為はルール化し、承諾料や条件の算定根拠をドキュメント化。

借地人（借地権者）

• 建替・譲渡・相続のイベント前に承諾条件を確認。コストとタイムラインを見積もる。
• 将来の一体売り・買取交渉・等価交換の選択肢を比較検討。

共通

• 路線価・借地権割合・各種補正の最新確認を習慣化。協議は記録ベースで進める。

まとめ

借地権と底地権は、一体となって土地の価値を構成します。評価の起点は「更地価額 × 借地権割合」であり、路線価図の具体例（10,500 B）に当てはめると、数字の根拠と水準感を掴みやすくなります。実務では、承諾条件・補正・地域慣行が価格や合意形成に影響するため、データと記録に基づく交渉・意思決定を心がけましょう。

用語紹介

借地権割合

自用地（更地）価額に対する借地権部分の割合。国税庁の路線価図・評価倍率表で地域ごとに公表される（例：B=80%、C=70%、D=60%）。

借地権

他人の土地に建物を所有するための地上権・賃借権。評価は「更地価額×借地権割合」を基本とする。

底地権

土地の所有権のうち、借地権設定後に地主が持つ権利部分。価額は「更地価額×(1−借地権割合)」が目安。

路線価

道路に面する標準的画地の1㎡当たりの価額（千円単位表示）。例：10,500＝1㎡あたり1,050万円。